一街之隔高层价格相差4000元/平！华发四季河滨PK佳运·瑞璟湾 宝山外环内置业如何选？|最新

当前北上海一直是购房的热门区域，不仅房源供应数量可观，而且距离主城区也不算太远，总价也比较可控，吸引了不少置业目光。

其中来自宝山共富、共康板块衔接处的品质红盘——华发四季河滨前期入市成绩不俗，认购率达到了211%，同时触发积分，开盘当天火速售罄，劲销21亿！项目二期已过会，将于5月末开启认购，不少之前没有抢到的购房者已经摩拳擦掌，做好抢房准备。

(资料图片仅供参考)

而与华发四季河滨仅一街之隔的佳运·瑞璟湾项目也紧随其后，将于6月初入市，此次正面硬刚，也给置业者带来了不小的置业选择。

一街之隔共享配套

华发四季河滨与佳运·瑞璟湾仅一街之隔，各项配套共享。

两者同属于中外环间，直线距离大宁核心大约7.5km左右，距离人民广场仅约13km，地理位置十分优越。

同时紧邻蕴藻浜，蕴藻浜是上海的第三大河，也是北上海的母亲河，生态景观丰富，周边公园、河流、绿林纵横交错，尽享天然氧吧。蕰藻浜滨水发展带更是作为一条集生态、科创、活力为一体的“河滨连廊”，在宝山“北转型”战略中将打造成为集科技要素集聚、创新活力涌动的科创之河。比如智慧湾科创园，目前已入驻各类文创、科创企业430余家，孵化的小微企业200余家，引入中国3D打印文化博物馆、世界规模的3D打印混凝土桥、艺术码头、大陆集装箱星巴克等特色打卡地，集时尚化、潮流化、文艺化于一身。

---轨交方面---

两者均靠近轨交1号线呼兰路站，作为老牌黄金路线，可直达大宁国际商圈、人民广场、淮海路、徐家汇、莘庄等多个城市CBD以及大型商圈。

除此之外，未来两者更靠近在建中的18号线大康路站，步行即可快速到达，通过18号线可直达新江湾城、五角场、东外滩、陆家嘴、世纪公园等核心区域，并可换乘15条轨交线路，去往各个区域都十分方便。双轨交汇，交通能级不低。

---自驾方面---

两者靠近南北高架路、外环线，前往大宁商圈、五角场商圈或是市区其他区域都非常方便。

---商业方面---

周边有不少沿街商铺，包含零售、餐饮等业态，同时紧邻的智慧湾科创园也有大量商家早已入驻；不远处即是场北商业广场、联华超市、吉买盛(场北店)等便民商业配套，步行即可到达。附近还有红太阳商业广场、北斗星商业广场等。同时通过1号线2站即可到达宝山万达商圈，5站直达大宁核心上海马戏城站，尽享百万方商业配套，大宁音乐广场、大宁国际商业广场、大宁久光百货等一路连缀。

---教育方面---

周边有贝贝佳双语幼儿园、红星幼儿园、宝山区第二中心小学、宝山区第三中心小学、上海市通河中学，以及九年一贯制上海市宝山区共富实验学校等，涵盖全龄段教育资源。

---医疗方面---

周边有顾村镇社区卫生服务中心；附近还有仁和医院、复旦大学附属华山医院宝山院区等医疗配套；延长路上有上海市第十人民医院、同济大学附属口腔医院等三级甲等医院，轨交或是自驾能够快速到达，足够满足就医需求。

综合来看，华发四季河滨与佳运·瑞璟湾周边各项配套还算齐全，能够基本满足日常生活需求，同时凭借较为优越的地理位置，距离市中心较近，能够快速触达繁华。

产品对比差异较大

华发四季河滨与佳运·瑞璟湾配套差别几乎为零，能够对比的就在于产品本身，两者不管是价格、品质，还是亮点方面还是有一定差距的。

---界面对比---

虽然仅一街之隔，但佳运·瑞璟湾更靠近富隆苑、鑫鑫花园这些小区，大多04年、05年左右建成，品质比较老旧。

而华发四季河滨紧挨着央玺、融创玉兰公馆等次新房，整体界面看起来更为崭新。当然未来高品质新房聚集，整体界面将焕然一新。

---产品对比---

华发四季河滨由国企——华发股份匠心打造，拥有国家一级房地产开发资质，国企背书，品质更具保障。

华发自2014年进入上海，深耕多年，打造了静安府、苏河世纪、海上云溪、四季半岛、古美华庭、古美华府、华发半岛华庭等多个标杆人居项目，而这些项目向来极具热度，备受购房者的青睐。仅2022年华发在上海大举推盘7个项目11次开盘，逢开即罄，接连热销也反映了市场对其认可度之高。华发四季河滨正是华发继静安府之后，北上海封面之作。

在产品力与交付力比拼的时代，开发商的稳健性是很重要的一环，国企华发不断用事实展示了自己的强劲实力与不俗品质，安心值拉满。

项目占地约5.8万方，容积率仅约1.8，共有18幢低密叠拼和10幢高层公寓。项目南侧连接蕰藻浜滨水绿地（规划中）、北侧静享天然水系，西侧毗邻泰和绿地公园（规划中），是环线内少有的公园河滨住区。

如今环线内大部分的新房产品均是清一色的高层产品，而华发四季河滨不仅滨河低密，而且高层与叠墅分区明显，更显稀缺。整体布局上，有别于市面上“北高南低”的形态，东边为高层，西边为低密叠拼，既保证了叠墅业主的私密性，也使高层业主景观视野不受影响。

值得一提的是，项目规划约1300㎡下沉式地下邻里空间，涵盖泳池、健身房、瑜伽室、下沉庭院、休息室等功能为一体，为业主构建休闲会客、健康生活、圈层社群的乐活场。一般来说，高端住宅才会自带会所，不仅丰富了社区配套，更彰显业主高贵身份，未来潜力也随之上升。

华发四季河滨物业聘用的是全国最早一批国家一级资质物业——华发物业。2022年中国物业服务综合实力第19名，是一家拥有全球视野的社区生活运营商和综合设施服务商，目前在管项目200余个，管理经验十分丰富。

佳运·瑞璟湾由民营房企——佳运置业打造，佳运置业成立20余载，始终坚持求真务实，稳健经营的风格，不借助杠杆资金，无金融风险之忧，注重楼盘品质，重合同，守信誉，为国家一级房地产开发资质企业，安全系数不低。

佳运置业在长三角地区打造了多个项目，在上海曾打造仁和都市花园等品质项目。仁和都市花园位于浦东新区康桥，2018年首次开盘，开盘当天去化达9成，之后二期、三期入市，去化率也在90%左右，项目三开三捷，也说明了市场对其的认可。2022年佳运置业40亿拿下上海3宗地，堪称“民企拿地黑马”，今年三盘齐驱，也引起了市场的期待。

佳运·瑞璟湾同样紧邻蕴藻浜，坐享城市一线滨水景观。社区为清一色14F小高层产品，容积率约1.8，楼间距约达30-40米，较为开阔。社区内完全人车分流，分区合理，既保证了安全，又确保社区景观不受影响。

值得一提的是，目前市面上大部分新房层高都在2.9-3米左右，而佳运·瑞璟湾层高达到了惊人的3.1米，极具空间感，更能兼顾尺度感和舒适度。

佳运·瑞璟湾物业为中航物业，成立至今已有31年，拥有大型央企背景，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业。中航物业以客户为中心，打造智慧物业3.0π让智慧科技融入日常生活，为业主客户提供更多便利及舒适。

---装修对比---

华发四季河滨采用高标准精装，新风、地暖、中央空调三大件全部配齐。入户门采用钢木门，为春天或同等档次其他品牌+密码锁，为海康威视（萤石）或同等档次其他品牌。在使用频次超高的厨房、卫浴间，严选国际大牌保证业主的使用体验：厨房排油烟机、燃气灶、洗碗机等均采用西门子或同等档次品牌；卫生间脸盆、龙头、花洒均采用科勒或同等档次品牌。卧室、书房地板采用实木复合地板，为圣象或同等档次其他品牌。

佳运·瑞璟湾户内采用中央空调和全屋地暖等智能科技系统，所有户型都是精装交付。进户门采用钢木防火门，为星月神或同等档次+智能锁，为华为青稞或同等档次。厨房一体化定制橱柜，其中电器采用方太或同等档次品牌。厨房与卫生间的顶面采用石膏板吊顶，为多乐士或同等档次乳胶漆；墙面、地面瓷砖均采用冠军或同等档次品牌。卫生间龙头、淋浴花洒采用摩恩或同等档次品牌；洁具采用科勒或同等档次品牌。卧室地面采用实木复合地板，为龙森或同等档次。同时还有全屋射灯设计，可移动灯串的打造也极具实用性。

综合来看，华发四季河滨与佳运·瑞璟湾两者装修品质各具特色，购房者可以按需选择。

---价格对比---

新房方面：

目前中外环线内约9成新房项目总价早已超过了600万，大多都在600-1000万左右；而总价400万级更是没有什么选择的余地，能考虑的差不多已经到了郊环区域。

佳运·瑞璟湾整盘房地联动价约65696元/㎡，此次推出的户型建面约100/124/135/147/165㎡，均为小高层住宅产品；其中建面约100㎡左右的户型单价差不多6万出头，总价约600万起；而大户型产品均价会高一点，大约在6.5万+/㎡左右，135㎡户型总价差不多900万起步，而147/165㎡的户型总价更是达到千万级，这个价格段与其他同处于中外环线内的新房价格区间差不多，但相应地可以选择的区域并不少，所以佳运·瑞璟湾的价格竞争力一般，缺乏吸引力。

华发四季河滨同样占据中外环线内，整盘均价约达66867元/㎡，但实际上包括高层与叠墅的价格，其中高层均价仅约61000元/㎡，值得一提的是，此次华发四季河滨推出市场上十分罕见的74㎡小二房产品，这样置业门槛轻盈落在405万起步，与同线内的新房相比直接有200万的价格差，十分惊人。而叠加约7.4万/㎡，上叠总价约750万级，下叠总价约900万级。相比之下，购买佳运·瑞璟湾大面积户型所需的价格在华发四季河滨可以买到别墅产品，尽享墅居体验，还是十分具有吸引力的。

相比之下，华发四季河滨由于包含灵动小户型产品，所以置业门槛大大降低，对于想要置业环线内但预算不够充足的刚需置业者或是首套购房者来说，提供了不小的上车机会。

倒挂方面：

对比同板块周边其他楼盘，华发四季河滨北侧一街之隔即是央玺，建面同样为84㎡左右的户型，目前挂牌价已经突破8万/㎡；紧挨着央玺旁边还有融创玉兰公馆，高层最新挂牌价也在7.3万/㎡左右，华发四季河滨以及佳运·瑞璟湾与这些项目相比之下，倒挂还是十分明显的，未来潜力不俗。

品牌附加值方面：

当前市场，开发商品牌众多，安全系数各不相同，附加值以及未来潜力同样存在差异。

以央玺以及融创玉兰公馆为例，央玺由国企建发集团打造，融创玉兰公馆的开发商则为私企，同样90平左右的住宅房源，央玺最新挂牌价甚至已经超过了7.7万/㎡，而融创玉兰公馆价格差不多达到了7.4万/㎡。同样为紧邻的项目，但目前二手价格已经出现了比较明显的价格差。

华发四季河滨与佳运·瑞璟湾品牌不同，影响力以及市场认可度均有差别，未来项目潜力或将也会拉开一定的差距。

---户型对比---

华发四季河滨二期推出建面约74-91㎡2-3房高层产品以及建面约91-121㎡低密叠拼产品，房源总套数约394套，产品选择性多样，更能满足不同家庭结构的需求。

此次华发四季河滨首次推出市场上十分罕见的74㎡小二房产品，总价约405万起步，备受瞩目；当然同样是二房的82㎡小户型产品，对于刚需置业者以及年轻购房者而言十分友好，上车首选。

建面约74㎡2房2厅1卫户型：

该房型全明格局，比较通透。进门即是玄关，餐客厅一体化同时连接南向阳台，进一步提升了采光效果。全屋飘窗设计，提供了使用空间。动静分离，总价可控，实用性很高，十分适合刚就业的年轻购房者或是年轻小夫妻。

建面约91㎡3房2厅2卫户型：

户型整体比较方正，南北通透，三开间朝南，采光效果以及通气性更佳。全屋飘窗设计，提高了空间利用率。双卫的设计足够全家人使用不拥挤。主卧套房设计，私密性更高，进一步提高了居住舒适度。该户型功能更为齐全，需求一步到位，满足多种家庭结构的购房者。

佳运·瑞璟湾可售住宅495套，其中主力户型100㎡约占7成，达350套，其余为少量124/135/147/165㎡大户型产品，得房率约为78%左右，总价约600万起，预计5批次入市。

建面约100㎡3房2厅2卫户型：

三开间朝南，采光效果较好。餐客厅一体化设计，提高了空间利用率；同时衔接南向阳台，更具通透感。全卧飘窗设计，提高了使用空间，视野更开阔。该户型功能性比较齐全，能够满足大部分家庭的结构需求。

建面约165㎡4房2厅3卫户型：

该户型尺度十分阔绰，四开间朝南，约16.2米超大面宽，尽享阳光与美景。餐客大横厅设计，约6.2米宽厅连接瞰景阳台，更具空间感。主卧与次卧双套房设计，自带衣帽间与独立卫生间，私密感更强，居住更为舒适，比较适合改善型购房者。

综合来看，华发四季河滨由国企匠造，佳运·瑞璟湾则是民企打造，品牌影响力与市场认可度不同，未来潜力或将存在一定差异。

华发四季河滨与佳运·瑞璟湾相比，产品类型更为丰富，包含高层和别墅，选择性更多，充分考虑到了不同置业需求的购房者。

同样是高层产品，华发四季河滨与佳运·瑞璟湾相比，面积更精致，价格更低，这样上车门槛也更低，对于年轻上班族以及刚需置业者十分友好。

华发四季河滨自带邻里空间，居住舒适度与体验感也更强。